Roma – Molti sono i casi in cui la giurisprudenza deve dare risposte nel settore della compravendita. In particolare evidenziamo il quesito che ci è stato posto da una follower di Linkedin dell’Avvocato Emanuele Antonaci:
Quesito: Anna Rossi è proprietaria di un appartamento situato in condominio ha accumulato debiti per insolvenza delle quote condominiali pari a 5mila euro nel corso del tempo poichè mai versate. L’amministrazione procede con decreti ingiuntivi e vengono pertanto emesse sentenze di condanna ai pagamenti. Ma anna Rossi non paga e decide di vendere l’immobile a Franco Bianchi il quale acquisisce anche il debito sull’immobile. Domanda: Le spese legali sostenute dal condominio nei confronti di Anna Rossi seguono l’immobile come per le somme a debito non corrisposte?
Risposta del team Studio Legale Antonaci: “Per poter dare una risposta a questo quesito è necessario effettuare una breve premessa in quanto, in una tale situazione, non bisogna commettere l’errore di considerare quale condomino l’inquilino. L’inquilino, infatti, per quanto sia obbligato dalla legge, in assenza di patto contrario, a pagare determinate spese condominiali, non potrà essere legittimato passivo nel procedimento monitorio (ingiunzione di pagamento). L’unico e solo legittimato passivo è il proprietario dell’appartamento che risulterà in ritardo con i pagamenti.
Non si può agire contro chi appare il condomino (c.d. condomino apparente), quindi non si può agire contro il vecchio proprietario.
L’art. 63, secondo comma, disp. att., c.c. prevede che “Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, ovviamente poi quest’ultimo (subentrato) avrà la possibilità di esperire l’ azione di regresso.
In risposta al tuo quesito, le spese del procedimento seguiranno il proprietario dell’immobile ma bisogna vedere l’arco temporale nel quale viene avviato il procedimento monitorio.
Bisogna vedere quando si attiva l’amministratore.
Considerazione interlocutoria: Quindi nel caso in cui Anna Rossi abbia trasferito la proprietà a Franco Bianchi con atto di compravendita, resta comunque responsabile delle somme pregresse non corrisposte. In questo caso il condominio, indifferentemente dalla vendita, potrà rivalersi sulla Rossi facendo valere le sentenze di condanna al pagamento, provvedendo al pignoramento su c.c. o altri beni della stessa. Graverà su Franco Bianchi nuovo proprietario, l’onere di corrispondere le eventuali spese dell’anno precedente non pagate da Anna Rossi.
R. Assolutamente si, il condominio nella persona dell’amministratore ha già un titolo esecutivo per poter agire e procedere nei confronti della Rossi. Può procedere con atto di precetto e conseguente pignoramento. Ora per la modalità di pignoramento credo un presso terzi (aggredendo il c.c.)