Roma – Sempre piu’ annose le questioni della natura dell’obbligazione condominiale, e quindi l’esercizio del dubbio se essa si conrfiguri essere solidale o parziaria, è stata affrontata dalla Corte di Appello di Salerno del 7 luglio 2020 n. 886.
Nel caso in trattazione, come riportato da Condominioweb – l’impresa che aveva eseguito lavori di ristrutturazione per il condominio ebbe ad agire in sede monitoria ottenendo il decreto ingiuntivo contro il medesimo condominio, dato dalla collettività degli abitanti dell’edificio, quale ente di gestione.
Il condominio a seguito di ciò si oppone contro l’ingiunzione del terzo ma la domanda viene rigettata in primo grado.
Propone quindi appello avverso detta sentenza rilevando, tra le altre cose, l’assenza della sua legittimazione passiva, affermando che l’impresa avrebbe dovuto agire contro i singoli condomini per la parte di rispettiva competenza.
Di fatto la Corte di Appello nega la sussistenza di questa possibilità di azione. Ed infatti afferma che ogniqualvolta un amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l’intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio e le altre ai singoli condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ.
Negli edifici la regola generale è peraltro quella dettata dall’art. 1123 c.c., che stabilisce espressamente che le spese condominiali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Prosegue la Corte osservando che, se anche l’obbligazione è parziaria, non si crea un limite al diritto di azione del creditore: questi può indifferentemente chiamare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio perchè, in entrambi i casi, ottiene un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito (Cass. ord. 9 giugno 2017, n. 14530; Cass. ord. 29 ottobre 2018, n. 27363).
Ne consegue che il creditore del condominio è legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, per precostituirsi il titolo esecutivo nei confronti sia dell’ente di gestione, in persona dell’amministratore pro tempore, sia dei condomini inadempienti, dovendo, in ogni caso, e, in particolare, ove intenda promuovere l’espropriazione forzata, richiedere a ciascun condomino moroso, proprio in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta a norma dell’art. 1123 cod. civ.
Nel caso di specie, poi, vi era anche una clausola del contratto di appalto che consacrava la parziarietà delle obbligazioni in capo ai singoli condomini in fase esecutiva.
Il principio espresso dalla Cassazione Sezioni Unite n. 9148/2008
Come in precedenza affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, “In riferimento alle obbligazioni assunte dall’amministratore, o comunque, nell’interesse del condominio, nei confronti dei terzi – in difetto di un’espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un’obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie” (Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148).
D’altronde, l’art. 63 disp. Att. C.c. sancisce che l’amministratore è tenuto a indicare al terzo chi sono i condomini morosi ai fini dell’esecuzione forzata oltre a stabilire che non si può aggredire i virtuosi se non in caso di insuccesso dell’esecuzione intrapresa nei confronti dei morosi.
Ciò significa che il terzo non può agire nei confronti di un solo condomino per ottenere l’integrale pagamento del dovuto, complessivamente inteso.
Visto dal versante opposto, è illegittimo il decreto ingiuntivo notificato dal creditore al singolo condomino per l’intero importo; importo che, invece, deve essere chiesto a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.
Se il condomino ingiunto dovesse pagare non gli spetterebbe l’azione per rivalersi contro gli altri condomini, non essendovi solidarietà.
Al più potrebbe esperire un’azione di ripetizione di indebito nei confronti del creditore oppure un’azione di ingiustificato arricchimento nei confronti degli altri condomini.
Le obbligazioni condominiali, avendo natura pecuniaria, sono per natura divisibili e quindi difettano del requisito dell’unicità della prestazione. In assenza di una previsione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette alla disciplina della solidarietà, bensì a quella della parziarietà (Cass. 9 gennaio 2017 n. 199).
Come già affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza 3270/2020, è possibile procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla scorta di un titolo formatosi contro il condominio. A tal fine è necessaria la preventiva notifica del titolo esecutivo e del pedissequo atto di precetto al singolo condomino.
Quanto detto non vale per le obbligazioni derivanti da fatto illecito.
Per esse vige il principio della solidarietà sancito dall’art. 2055 c.c. sulla cui base se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
Com’è noto, il condominio è custode dei beni e servizi comuni ex art. 2051 c.c. da cui discende che i condomini, quali comproprietari delle parti comuni, vanno considerati responsabili per i danni cagionati dall’omessa custodia o manutenzione delle stesse.