Roma – Sempre più spesso la materia “balconi” costituisce un motivo di interpretazioni dubbie nell’ambito delle responsabilità e della attribuzione delle competenze decisionali nel merito. Una sentenza della Corte di appello di Firenze mette in chiaro molti aspetti e fuga dubbi su questo fronte peraltro molto complesso.
La regola generale è che le spese per la manutenzione dei balconi siano a carico del singolo proprietario dell’appartamento a cui il balcone appartiene. Questo perché il balcone aggettante è considerato un’estensione della proprietà privata. Il frontalino, ma solo quello, costituisce invece una spesa da imputare al condominio.
La conseguenza peraltro è abbastanza scontata: la decisione sull’avvio dei lavori spetta solo al proprietario e il condominio non potrà imporgli né l’avvio dei lavori né tantomeno la ditta. D’altro canto però ci sono due conseguenze: i costi per la ditta sono interamente a carico del condomino in questione e se questi non si attiva prontamente, determinando danni a terzi, ne sarà anche responsabile sia in termini civili che penali e specialmente nel caso in cui siano presenti situazioni di degrado tali da costituire pericolo per gli altri e/o possibili insorgenza di danni a terzi.
La situazione può variare solo in presenza di elementi decorativi o architettonici particolari che conferiscono una estetica di pregio all’edificio. In questo caso, i balconi possono essere considerati di spettanza condominiale per la ripartizione delle spese. Parliamo di elementi decorativi come fioriere in muratura, frontalini in mattonelle o mosaici e ringhiere particolarmente adornate con creazioni artigianali in ferro.
Secondo la recente sentenza della Corte di Appello di Firenze la n. 1029/23 del 16.05.2023. sono beni comuni i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
In tali ipotesi, il costo della spesa ricade su tutto il condominio, ripartito secondo millesimi. A decidere l’avvio dei lavori e la ditta appaltatrice è l’assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà dei millesimi.
I costi per la riparazione del sottobalcone aggettante sono a carico del proprietario del balcone stesso. Questi ha il diritto di vietare, al condomino del piano sottostante, di utilizzare la soletta per attaccarvi tende da sole o un condizionatore senza il proprio permesso.
Le spese per i lavori ai balconi non devono essere suddivise fra tutti i condomini, ma vanno sostenute dai singoli proprietari esclusivi degli appartamenti quando le strutture aggettanti non hanno un particolare pregio architettonico: i rivestimenti del parapetto e della soletta, infatti, possono essere considerati beni comuni soltanto laddove svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio.
I balconi possono essere ritenuti elementi ornamentali essenziali – e quindi beni comuni, di tutti i condomini – soltanto se contribuiscono rendere l’edificio più gradevole sul piano estetico. Se quindi non emerge alcun pregio in termini decorativi che si aggiunga alla mera funzione di chiusura e copertura, la spesa ricade solo sul titolare dell’appartamento a cui il balcone inerisce.
Ad esempio: se in un condominio tutti i balconi hanno delle ringhiere in ferro battuto artisticamente lavorate, la loro manutenzione sarà a carico di tutti i condomini. Ma sei si tratta di semplici sbarre per evitare la caduta, allora il bene non si considera di spettanza comune.
Il requisito di abbellimento, deve avere quindi riferimenti al pregio artistico, quindi cornicioni e sottobalconi lavorati con stucchi, e/o particolari interventi tali da contribuire alla classificazione catastale opportuna come abitazioni di lusso.
Inoltre il condominio deve stare bene attento a deliberare nel merito di rifacimento balconi, in quanto ciò potrebbe costituire una ingerenza ed una violazione della proprietà privata in primis anche nel caso in cui la delibera sia adottata a maggioranza millesimale.
Un’altro aspetto è quello contabile. Qualora il condominio deliberi motu proprio di effettuare i lavori di rifacimento parti deteriorate, deve tener conto nell’imputazione della spesa complessiva delle morosità. I condomini morosi, non possono beneficiare di interventi migliorativi sulla propria proprietà privata le cui spese poi ricadono nei condomini paganti.
Per quanto riguarda invece la casistica dei balconi pericolanti, l’art. 2051 del codice civile recante: Danno cagionato da cosa in custodia”, approfondisce la responsabilità oggettiva, ovvero quel tipo di responsabilità che scatta in modo automatico di fronte al verificarsi di un evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia.
Per quanto concerne i danni causati da un balcone pericolante, se il materiale che si è distaccato rientra in quelle che sono considerate parti del balcone di proprietà condominiale, la spesa per la messa in sicurezza e il risarcimento per eventuali infortuni dovrà essere sostenuta da tutti i condòmini; viceversa, se il materiale distaccato rientra nelle sezioni di proprietà privata, il responsabile per la mancata manutenzione e per i danni causati è il condomino proprietario, pertanto spetterà a questo sostenere le spese di messa in sicurezza e gli eventuali risarcimenti danni.
Come analizzato anche dalla Corte d’Appello di Genova nella Sentenza n. 417/2020, la spesa relativa alla messa in sicurezza di un balcone precario e pericolante, attraverso l’installazione delle cosiddette mantovane, ovvero strutture mobili poste a protezione dei balconi e a tutela della pubblica e privata incolumità, deve essere sostenuta unicamente dal condomino proprietario, in quanto, come già scritto poc’anzi, unico responsabile per eventuali danni causati a terzi.
Difatti, dalla sentenza si può evincere che, trattandosi di balcone “aggettante”, questa tipologia non risulta essere necessaria all’esistenza dell’edificio condominiale e, inoltre, non è destinata all’uso o al servizio dello stesso, pertanto non è annoverabile tra i beni comuni del condominio.
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