Roma 21 feb 2025 – La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2505 del 3 febbraio 2025 è intervenuta in riferimento alla legittimità dell’attività accertativa del Fisco in tema di decadenza dai benefici prima casa nei confronti di un soggetto comproprietario all’1% di un bene acquistato in comunione pro-indiviso, con il figlio comproprietario al 99 per cento.
La normativa fiscale prevede talune agevolazioni per favorire l’acquisto della prima abitazione in presenza di determinati requisiti oggettivi e soggettivi, quali l’appartenenza del fabbricato a una certa categoria catastale e l’ubicazione del bene nel comune di residenza dell’acquirente.
In particolare, nelle compravendite immobiliari soggette a Iva, l’agevolazione prevede un versamento dell’imposta nella misura ridotta del 4%, con imposta di registro, catastale e ipotecaria, ciascuna nella misura fissa di 200 euro.
Nelle compravendite in esenzione Iva, invece, l’imposta di registro è nella misura proporzionale del 2% in luogo dell’ordinaria aliquota del 9%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro.
Tuttavia, qualora il bene venga venduto o donato prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto (salvo riacquisto entro un anno di un altro immobile da adibire ad abitazione principale) o nell’ipotesi in cui l’acquirente non fissi la propria residenza nel bene in oggetto entro diciotto mesi dalla stipula, ne consegue la decadenza dal beneficio fiscale con facoltà dell’Amministrazione finanziaria di recuperare le maggiori imposte unitamente al versamento di interessi e sanzioni nella misura del 30 per cento.
Qualora il bene sia in comunione, secondo la tesi sostenuta dall’Ente impositore, il verificarsi di una causa di decadenza dai benefici della prima casa, anche in capo a solo uno degli acquirenti, riverbera i suoi effetti anche sull’altro comproprietario, in ragione del principio civilistico di solidarietà correlato alle comunioni.
Infatti, dal punto di vista civilistico, l’acquisto in comunione pro-indiviso determina l’insorgere, a carico dei comproprietari, di obbligazioni solidali passive correlate all’acquisto stesso, anche di tipo restitutorio, rilevando l’eventuale disparità delle quote solo nei rapporti interni.
Ciò posto, nel caso in esame, l’Amministrazione finanziaria, rilevata una causa di decadenza dal beneficio prima casa, ha indirizzato la propria attività di recupero della maggiore imposta e delle sanzioni, per l’intero, nei confronti del comproprietario all’1% del bene in oggetto.
D’avviso opposto il contribuente, che a seguito di due gradi di giudizio, nell’impugnare la sentenza n. 7423/38/2016 emessa a favore dell’Amministrazione finanziaria dalla Commissione tributaria regionale del Lazio, ha sostenuto la tesi che a fronte dell’acquisto, in comune e pro-indiviso di immobile, adibito ad abitazione non di lusso, da parte del ricorrente e del figlio (rispettivamente con titolarità delle rispettive quote all’1% e al 99%) e della fruizione dell’agevolazione fiscale dell’Iva al 4%, l’avvenuta decadenza del beneficio, producesse effetti limitatamente alla quota di comproprietà, legittimando la pretesa fiscale soltanto entro tali termini.
La suprema Corte, investita della questione, in via generale ha richiamato l’articolo 16 del decreto Iva (Dpr n. 633/1972, nonché l’articolo 1 della nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986, con cui il legislatore ha previsto, in caso di decadenza dell’agevolazione fiscale, un recupero della maggiore imposta risultata dovuta (oltre sanzioni) solidalmente nei confronti di ognuno degli acquirenti in comunione pro-indiviso dell’immobile adibito ad abitazione non di lusso e poi rivenduto entro un quinquennio senza riacquisto, entro l’anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Il giudice di legittimità ha poi aggiunto che la revoca dei benefici per l’acquisto della prima casa comporta la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria ai sensi dell’articolo 57, comma 1, del Dpr n. 131/1986 (“sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti…”) in capo a entrambi gli acquirenti in comunione pro-indiviso dell’immobile, i quali, in forza di tale acquisto, avevano fruito per intero dell’agevolazione in questione.
Dunque, in accoglimento della tesi dell’Agenzia delle entrate, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “in tema di benefici per l’acquisto della prima casa, in caso di acquisto dell’immobile adibito ad abitazione non di lusso, in comunione e pro indiviso da parte di più soggetti, la decadenza dell’agevolazione ai sensi dell’art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’ immobile acquistato con i detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, comporta in capo agli acquirenti la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria ai sensi dell’ art. 57, comma 1, D.P.R. n. 131 del 1986, rimanendo la rilevanza delle quote ideali”.