Acquisto prima casa in costruzione, i casi di rischio revoca benefici dopo tre anni

Roma – In caso di richiesta di agevolazione “prima casa” per l’acquisto di un’abitazione in costruzione, il termine triennale entro il quale l’Amministrazione finanziaria può revocare il beneficio fiscale, inizia a decorrere dopo tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto. Questo principio è stato affermato dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 28577 del 15 dicembre 2020.

Prima di esaminare la vicenda specifica, occorre precisare che l’agevolazione “prima casa”, in sede di registrazione dell’atto viene riconosciuta sulla base della semplice richiesta formulata in atto dalla parte acquirente.
Successivamente, entro il termine triennale stabilito dall’articolo 76 del testo unico sull’imposta di registro, l’Amministrazione finanziaria verifica l’esistenza dei presupposti, oggettivi e soggettivi che legittimano il mantenimento del beneficio fiscale.
Qualora tali presupposti si rivelano carenti, l’ufficio territoriale presso il quale è stato registrato l’atto procederà al recupero delle imposte ordinarie, oltre agli interessi e alla sanzione, secondo le disposizioni di cui alla nota II bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima allegata al Dpr n. 131/1986.

Le principali cause che determinano la decadenza dall’agevolazione “prima casa” riguardano i seguenti aspetti:

• dichiarazione mendace resa in atto dal contribuente (ad esempio: dichiarazione relativa alla non possidenza di altre abitazioni nello stesso Comune in cui si trova l’immobile agevolato, dichiarazione di non essere titolare di alte abitazioni acquistate con le agevolazioni “prima casa”, dichiarazione di essere residente nel Comune in cui si trova l’abitazione agevolata)
• mancato trasferimento della residenza, nello stesso Comune, entro 18 mesi dall’acquisto
• alienazione dell’abitazione agevolata entro 5 anni dall’acquisto, senza procedere, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione.

La Corte di cassazione, con la nota sentenza a sezioni unite n. 1196 del 2000 ha stabilito che il termine triennale a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per effettuare i controlli di competenza, inizia a decorrere dal momento in cui quest’ultima è nelle condizioni di contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato.

Sulla base dei principi enunciati da tale pronuncia, con la circolare n. 69 del 14 agosto 2002 è stato precisato che il termine triennale per il controllo ai fini del mantenimento dell’agevolazione “prima casa” decorre:

• dalla registrazione dell’atto se il motivo che determina la decadenza (ad esempio possidenza di altre abitazioni nello stesso Comune) può essere accertato dall’ufficio già dalla data di registrazione
• dallo spirare dei 18 mesi dalla registrazione dell’atto se il motivo della decadenza riguarda il mancato trasferimento della residenza dell’acquirente nel Comune in cui si trova l’abitazione
• dallo spirare dell’anno successivo al trasferimento dell’immobile agevolato se il motivo della decadenza attiene all’alienazione infraquinquennale.

Il caso oggetto della pronuncia in esame presenta alcune particolarità, in quanto la decadenza attiene a un evento (mancata ultimazione dell’abitazione entro 3 anni dall’acquisto) non contemplato né dalla citata sentenza della Corte di cassazione n. 1196/2000 né dalla successiva circolare n. 69/2002.

L’ufficio territoriale ha revocato le agevolazioni dopo aver constatato che la costruzione dell’abitazione agevolata non era stata ultimata entro 3 anni dalla registrazione dell’atto.

Chiaramente, la notifica del relativo avviso, finalizzato al recupero delle imposte ordinarie, è avvenuta oltre tre anni dalla registrazione dell’atto. Proprio per questo motivo la parte ha ritenuto illegittima la decadenza dall’agevolazione.

Con l’ordinanza in commento la suprema Corte pur evidenziando che il legislatore non ha previsto, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, un termine entro il quale chi acquista un’abitazione in costruzione deve ultimare i lavori della stessa, ha ritenuto che la costruzione deve essere ultimata entro il termine triennale attribuito all’Amministrazione finanziaria per esercitare i propri controlli.

Pertanto i giudici hanno ritenuto che, in caso di acquisto agevolato di un’abitazione in costruzione:

• il contribuente deve ultimare la costruzione del fabbricato, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, entro 3 anni dalla registrazione dell’atto
• scaduto questo termine, decorre un ulteriore triennio entro il quale l’ufficio può contestare la spettanza dell’agevolazione “prima casa”.

Ciò in conformità ai principi generali (articolo 2964 e seguenti cc) secondo i quali il termine di decadenza stabilito dalla legge non può che farsi decorrere “…a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento accertativo.”

Sulla base di tali considerazioni, la Corte di cassazione, appurato che la notifica dell’atto relativo alla revoca delle agevolazioni fiscali è avvenuta nel rispetto del termine decadenziale (di fatto, 6 anni dalla data di registrazione) ha ritenuto legittimo il comportamento dell’ufficio.