Roma – Le spese sostenute attraverso lo “sconto in fattura” per la ristrutturazione di un condominio possono essere incluse tra le spese incrementative, avendo contribuito ad aumentare il valore dell’immobile, ed essere quindi dedotte, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra quinquennale, dal prezzo di vendita dell’immobile. È quanto recepito dalla precisazione fornita dall’Agenzia con la risposta n. 204 del 24 marzo 2021.
L’istante è il proprietario di un condominio minimo, composto di sei unità immobiliari, che ha deliberato interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico, oltre alla sostituzione dei serramenti, interventi per i quali vuole optare per lo sconto in fattura. Lo stesso istante considerato che ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile, chiede, trattandosi di vendita infra-quinquennale, se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale di 70mila euro, sia quella per la sostituzione dei serramenti interni di 10mila euro.
Il legislatore considera redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir). Tali plusvalenze sono costituite “dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo” (articolo 68 comma 1 del Tuir).
La condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che il titolare dell’immobile provveda alla vendita entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo particolari eccezioni. La ratio sottesa alla norma è di tassare i guadagni (la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l’intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell’immobile e quella di vendita dello stesso.
L’Agenzia ritiene che le spese, sebbene non effettivamente sostenute dall’istante attraverso lo sconto in fattura, per la ristrutturazione e per la sostituzione dei serramenti possono rientrare tra le spese incrementative, in quanto non attengono alla normale gestione del bene ma ne hanno aumentato il valore. Tali spese, quindi, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all’immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita.
Non rileva, ai fini dei quesiti sottoposti al vaglio dell’Agenzia, il fatto che le spese diano diritto al Superbonus o che l’istante intenda fruire dello sconto in fattura, in alternativa alla detrazione d’imposta.