Roma – Pubblichiamo il quesito pervenuto all’Ufficio Stampa dello Studio Legale e relativa risposta
D:L’attuale emergenza covid sta rivoluzionando anche il settore delle compravendite immobiliari ed aumenta quindi il ricorso alla scrittura privata autenticata a distanza nella quale i comparenti appongono le loro firme, autenticate quindi da rispettivi notai e/o segretari comunali, e dopodichè si procede alla richiesta di trascrizione in conservatoria ed aggiornamento catastale. Come si valuta questo strumento a livello legale rispetto all’atto notorio? Ci sono rischi? E’ sicuramente bene rivolgersi allo studio legale per la predisposizione dell’atto?
R. In questo delicato momento, può essere necessario dover sottoscrivere un atto notarile che prevede la partecipazione di soggetti impossibilitati a muoversi in forza delle misure di contenimento del Covid 19 o che, più semplicemente, non vogliono farlo per ragioni di tutela propria o dei propri familiari.
La stipula di un atto di vendita a distanza senza la presenza di una o entrambe le parti è ormai una prassi molto diffusa, soprattutto tenendo ben in considerazione lo sviluppo dei nuovi sistemi digitali. Per meglio ed ulteriormente inquadrare tale tematica, va innanzitutto introdotta la differenza tra atto pubblico e scrittura privata.
L’atto pubblico e la scrittura privata autenticata si distinguono soprattutto per la loro diversa forma ed il diverso valore probatorio.
L’atto pubblico è redatto dal notaio e da lui letto e sottoscritto in presenza contemporanea delle parti. Dal punto di vista probatorio si tratta di una “prova legale, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti” (art. 2700 Codice civile).
La scrittura privata autenticata, invece, può essere redatta dal notaio, ma anche da chiunque. In ogni caso, per acquistare valore giuridico deve essere autenticata da un notaio. Quest’ultimo verifica, infatti, l’autenticità delle firme e attesta l’identità delle parti che hanno sottoscritto l’atto in sua presenza. La scrittura privata autenticata fa prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni e rende certa la data della sottoscrizione.
Va altresì evidenziato che per la stipula di un atto pubblico, inoltre, devono essere presenti contemporaneamente tutte le parti davanti al notaio, requisito non richiesto per la scrittura privata autenticata.
L’atto pubblico non può essere redatto quindi se le parti non si presentano tutte insieme davanti al notaio. La scrittura privata può avvenire, invece, con più autentiche effettuate in momenti diversi o da notai diversi. Il perfezionamento di quest’atto notarile avviene solo con l’autentica dell’ultima sottoscrizione ed il notaio che procede all’ultima autentica effettua anche gli adempimenti presso l’Agenzia delle Entrate ed i Pubblici Registri Immobiliari.
Le scritture private autenticate rappresentano, quindi, un valido strumento per ovviare all’impossibilità di essere tutti presenti lo stesso giorno, ora e luogo davanti allo stesso notaio. Questa soluzione non è, tuttavia, sempre applicabile. Ci sono, infatti, alcuni casi in cui gli atti non possono essere redatti con la scrittura privata autenticata.
Tuttavia va detto che la legge richiede obbligatoriamente per talune tipologie di atti, come ad esempio la donazione, la forma dell’atto pubblico a pena di nullità.
Per la conclusione dell’atto quindi, ci si potrà avvalere di diverse possibilità:
1) Potrà essere rilasciata una procura. 0-rocura che sarà inviata ad un notaio dal quale recarsi per la firma. Il notaio potrà farci avere la procura per posta o in via telematica. In questo modo l’atto potrà essere concluso come se foste presenti al momento della sottoscrizione.
2) Per evitare sovraffollamenti si può stipulare con scrittura privata autenticata (ad eccezione per alcuni atti, quali ad esempio la donazione, per i quali è previsto l’atto pubblico) e ciascuna parte potrà firmare separatamente dalle altre, anche avvalendosi di notai diversi. Il notaio ci farà avere l’atto con la firma autenticata così da consentirci di autenticare la firma delle altre Parti e procedere alla registrazione e trascrizione nei pubblici registri.
3) Si può stipulare l’atto in modalità informatica. E’ una variante della scrittura privata descritta sopra. Ogni Parte dovrà recarsi dal notaio della sua città. I vari notai si collegheranno tra di loro coordinandosi in modo che ciascuna Parte firmi digitalmente il contratto davanti al proprio notaio. L’ultimo notaio sarà quello obbligato a registrare e trascrivere il contratto. (Avv. P. Samba)