ROMA – Sempre più spesso ci si imbatte sul tema delle pertinenze immobiliari. Ma sempre piu’ spesso si genera confusione e cerchiamo quindi di approfondire la tematica.
Quello di pertinenza è un concetto chiaramente definito dall’art. 817 del codice civile che la definisce come una cosa il cui scopo è di essere al servizio o fungere da ornamento in maniera durevole ad un’altra cosa che viene definita principale. In ambito immobiliare e catastale, di conseguenza, con il termine pertinenza si indicano tutti quei beni strumentali dell’abitazione principale come ad esempio un garage, una cantina, etc.
Per essere definita tale una pertinenza deve possedere due caratteristiche fondamentali che sono la durevolezza e la volontà del proprietario. Per durevolezza della destinazione si intende che il rapporto di servizio con il bene principale non deve essere di natura occasionale, ma deve essere prolungato nel tempo. Quando si parla, invece, di volontà del proprietario si intende la necessità che il proprietario dell’immobile principale stabilisca il vincolo pertinenziale tra cosa principale e accessoria, ovvero stabilisca che le due cose siano funzionali l’una all’altra.
La pertinenza e l’immobile principale non occorre che siano collegati fisicamente e strutturalmente, possono anche essere collocati a distanza poiché il legame è esclusivamente di tipo economico e funzionale. Facciamo un esempio, un box auto che si trovi in un edificio diverso dall’edificio principale è considerato pertinenza e come tale deve essere accatastato se il proprietario lo indica come funzionale all’abitazione principale.
Dal punto di vista urbanistico, quindi, le pertinenze sono tutti i beni immobiliari accessori per i quali è stato stabilito dal proprietario un vincolo pertinenziale durevole con l’abitazione principale, rispetto alla quale le pertinenze risultano funzionali. La pertinenza di un’ abitazione principale, in conclusione è un’ opera priva di una propria destinazione autonoma la cui funzionalità si esaurisce nel rapporto con l’edificio principale. Questa definizione di pertinenza e il significato catastale del termine, dunque, si trovano a coincidere.
Tutte le categorie catastali delle pertinenze
Avendo chiarito cosa sono le pertinenze di un immobile, entriamo ora nello specifico, vediamo cosa sono le pertinenze di un immobile e come individuarle ai fini dell’accatastamento. Dal punto di vista catastale le pertinenze possono essere suddivise in tre categorie catastali:
- Categoria C/2 (cantine, soffitte, solai, depositi, magazzini)
- Categoria C/6 (garage, posti auto, rimesse, scuderie, stalle)
- Categoria C/7 (tettoie chiuse o aperte
Le pertinenze di un’abitazione principale necessitano di essere regolarmente accatastate in quanto costituiscono parte integrante dell’immobile principale e come tali è necessario iscriverle nei registri immobiliari nella categoria catastale di riferimento. Con il termine accatastamento si intende una specifica pratica catastale volta a modificare i dati catastali di un fabbricato esistente o a registrare un nuovo fabbricato o uno mai denunciato.
L’accatastamento di una pertinenza è un atto da non sottovalutare dal momento che le pertinenze rientrano a tutti gli effetti in eventuali operazioni di compravendita immobiliare, eccetto nei casi in cui viene espressamente disposto diversamente e hanno ricadute anche ai fini fiscali.
Ai fini fiscali, infatti, le pertinenze contribuiranno all’aumento della rendita catastale ad eccezione di una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale che potrà godere delle agevolazioni fiscali previste dalla legge per l’abitazione principale. Tutte le altre pertinenze si sommeranno al calcolo delle imposte sugli immobili.
Modalità di accatastamento delle pertinenze
Nel 2016 vi fu una riforma della materia (tuttora in vigore) che di fatto modificò le procedure di accatastamento dei beni accessori degli immobili sia per quelli già esistenti, sia per i fabbricati di nuova costruzione e stabilì le categorie catastali delle pertinenze.
Le modifiche riguardano soprattutto le pertinenze che rientrano nella categoria catastale C/2, ovvero, cantine, solai, magazzini e depositi con accesso indipendente rispetto al bene principale, che la riforma prevede vengano escluse dalla planimetria catastale principale. Nel caso delle suddette pertinenze, infatti, occorrerà creare un diverso subalterno e poi accatastarle nella categoria di appartenenza, ovvero, la C/2. Una modifica che si ripercuote principalmente sull’aspetto economico poiché la creazione di un nuovo subalterno contribuisce all’aumento del valore della rendita catastale complessiva. Il compito di procedere con l’accatastamento delle pertinenze spetta naturalmente al proprietario del bene immobile a cui queste ultime sono collegate, e all’impresa costruttrice nel caso di condomini di nuova costruzione.
Come accennato, la riforma dell’accatastamento delle pertinenze di un immobile ha comportato un aumento della rendita catastale degli immobili e delle spese di accatastamento totali, dovendo creare per ogni pertinenza C/2 un nuovo subalterno. L’accatastamento delle pertinenze va richiesto presso l’ufficio del Catasto competente per territorio e ha un costo di 50 euro (di diritti catastali) per ogni pertinenza autonoma da accatastare. Solitamente le pratiche di accatastamento di un immobile e delle sue pertinenze devono essere redatte da un tecnico abilitato che dovrà occuparsi di tutta la procedura di denuncia al Catasto al quale naturalmente andrà corrisposto un onorario.
PERTINENZIALITA’ DI IMMOBILI DI DIVERSA CLASSIFICAZIONE CATASTALE
Il caso posto in esame:
Un condominio stabilisce motu proprio che le quote di comproprietà di piu’ soggetti titolati di un centro sportivo, categoria catastale D/6 siano da considerare “pertinenze” relativamente ad unità immobiliari ricadenti in una palazzina adiacente composta da abitazioni private ma situata in altro separato e distinto lotto di terreno, e con condizioni di proprietà differenti rispetto al centro sportivo in esame. Detto centro sportivo consiste in due unità immobiliari distintamente accastatate: una è relativa al campo da tennis, l’altra alla piscina.
L’amministrazione condominiale è costituita nell’insieme per il governo sia della palazzina, sia del centro sportivo, ma con contabilità ed iscrizioni a ruolo tributi, con voci separate.
D. Tenendo conto degli articoli di legge che disciplinano le costituzioni pertinenziali, può il condominio considerare “pertinenze” le proprietà altrui senza l’assenso degli stessi aventi titolo?
R. Il condominio, seppure nella sua autonomia normativa di gestione degli spazi comuni deve sempre tenere conto delle leggi dello Stato le quali non possono essere superate dalla emanazione di un regolamento condominiale di uso comune anche se approvato dall’assemblea. Nel caso in fattispecie, il condominio interviene, inappropriatamente ed illeggittimamente sul libero diritto di godimento e titolarità della altrui proprietà privata.
Nel caso del centro sportivo il regolamento condominiale può prevedere regole per l’accesso ai servizi, il contigentamento numerico massimo di persone per fruire dei servizi in quota parte, modalità ed orari di fruibilità degli stessi nonchè normare l’uso degli spazi comuni a tutti i comproprietari, ma non può intervenire su procedure che riguardano la proprietà privata, i cui diritti si costituiscono per effetto di atto pubblico, sentenze traslative dell’autorità giudiziaria, sentenze di intervenuta usucapione, etc.
La costituzione di pertinenza infatti è essenzialmente riservata al titolare del bene, e nè il condominio può sostituirsi ad esso, o costituire limiti o gravami sulla natura della stessa, poichè andrebbe ad incidere, con limiti e restrizioni al libero godimento della porzione del bene stesso.
Inoltre la categoria catastale D/6 non rientra assolutamente nelle categorie ammesse a poter essere considerate pertinenze immobiliari, anche nel caso in cui un singolo proprietario intenda rendere pertinenza la quota del centro sportivo con il proprio appartamento, sia esso situato nelle vicinanze che in altro luogo dello stesso comune. La palazzina adiacente all’immobile centro sportivo, che segue un proprio iter di costruzione e di identificazione catastale, e di proprietari con relative quote, non costituisce assolutamente possibilità di considerare pertinenti le quote in comproprietà di altro bene, distinto, separato e catastalmente identificato.
Inoltre va anche evidenziato che la pertinenzialità rispetto ad abitazioni è consentita solo per immobili di categoria C/2 (depositi, magazzini, cantine) e C/6 (box auto – garage).
Va anche considerato che nei regolamenti in approvazione, il condominio non può intervenire od interferire sul libero godimento delle quote in comproprietà del bene, la cui conduzione spetta al legittimo proprietario che ne può disporre come ritiene, osservando ovviamente, il rispetto delle regole comuni.
D. Nel contenuto di un vecchio regolamento in cui si disciplina l’uso della piscina, (tralaltro di dubbia e regolare approvazione formale assembleare), il condominio interveniva anche su aspetti legati al godimento del bene, inibendo ad esempio l’accesso al proprietario della quota pro indiviso nel caso in cui detta quota venga locata e per tutto il corrispondente periodo. Oltre a ciò il condominio imponeva (norma poi superata) anche la presenza del proprietario in caso di ospitalità conferita a terzi.
R. Anche in questo caso, il condominio interviene nel limitare il godimento di beni personali e facendo una classificazione di dubbia riscontrabilità circa il ruolo del proprietario e quello dell’affittuario. Il titolare della quota pro indiviso infatti non può subire limitazione alcuna se non quella del contingentamento numerico approvato dall’assemblea per la fruizione di ciascuna quota.
Supponendo che si stabilisca l’accesso massimo pari ad un numero di persone (dieci) per ciascuna quota, il titolare della quota può, anzi deve goderne indistintamente garantendo il contigentamento e non superare il numero delle persone consentite. Ciò prescindendo dal ruolo (proprietario, familiare, congiunto etc). Non può assolutamente intervenire il condominio nella limitazione delle libertà personali, o comportamentali rispetto alle presenze. Il condominio può intervenire nell’emanare regole approvate dall’assemblea dei soli condomini aventi diritto e titolo, come orari di fruizione contigentamento, norme da osservare per il godimento rispettoso del bene comune e quanto necessario o disposto per l’utilizzo degli spazi comuni.
Tali pronunce restrittive e limitative costituiscono un gravame illegittimo sia sul bene e sia una limitazione della libertà personale, in quanto non può chiunque, intervenire sulla classificazione delle persone, siano esse proprietarie, locatarie e/o ospiti fruitori ed espone il condominio a possibilità di azioni con richieste risarcitorie.
La fruizione delle quote pro indiviso, deve avvenire pertanto in maniera numerica contigentata, ed il condominio può, anzi dovrebbe, in un regolamento aggiornato, procedere alla classificazione dei servizi di tali aree del centro sportivo.
Servizi primari generali, sono quelli di libero accesso al bene comune e che non possono essere preclusi a nessuno degli aventi titolo, anche se non in regola con i pagamenti delle quote condominiali.
Servizi secondari – L’assemblea degli aventi titolo, può classificare i servizi secondari ad esempio: l’uso del campo da tennis per gioco, l’utilizzo delle aree verdi per attività agonistiche o di stazionamento in gruppo, la consumazione di pasti all’interno del centro, l’acqua della piscina, le docce, etc.
Può stabilire nel regolamento che i condomini morosi non possano assolutamente fruire dei servizi secondari i cui oneri sono sostenuti dai regolarmente paganti.